செயலா ? வழிமுறையா ? (நகைச்சுவைக் கட்டுரை)

ரியல் எஸ்டேட் என அழைக்கப்படும் நில வணிகம் எனது தொழில். கட்டுமானப் பொறியியல் படித்த நான் ஒரு கட்டுமானப் பொறியாளராகவே எனது தொழில் வாழ்க்கையைத் தொடங்கினேன். வாடிக்கையாளர் தனது மனையில் வீடு கட்டிக் கொடுக்குமாறு கூறினால் அவருக்கு அந்த வீட்டை ஒப்பந்த அடிப்படையில் கட்டிக் கொடுப்பது என்னும் அடிப்படையில் செயல்படத் தொடங்கினேன். பின்னர் மனைகளை வாங்கி அதில் கட்டிடம் கட்டி விற்க ஆரம்பித்தேன். மனைகளை வாங்கத் தொடங்கியதால் அவற்றின் விலை விபரங்களும் விலையின் ஏற்ற இறக்கங்களும் கவனத்துக்கு வரத் தொடங்கின. வீட்டு மனைகளுடன் விவசாய நிலங்களின் விற்பனை குறித்த விபரங்களும் கவனத்துக்கு வரத் தொடங்கின. வாடிக்கையாளர்களுக்கு விவசாய நிலங்களும் வாங்கிக் கொடுத்திருக்கிறேன் ; விற்றுக் கொடுத்திருக்கிறேன். ரியல் எஸ்டேட் என்பது பொதுவான வார்த்தை. ரூ. 2,00,000 க்கு விற்பனையாகும் மனையும் ரியல் எஸ்டேட்டைச் சார்ந்ததுதான் ; ரூ. 100 கோடிக்கு விற்பனையாகும் மனையும் ரியல் எஸ்டேட்டைச் சார்ந்ததுதான். இன்று ரூ.2,00,000 என்பது சாமானியமாகத் தோன்றும். நான் இந்த தொழிலுக்கு வந்த போது - அதாவது 20 ஆண்டுகளுக்கு முன்னால்- ஊரில் 2400 சதுர அடி மனையை சதுர அடி ரூ.80 என்ற வீதத்தில் ஓர் உயர் நடுத்தர பகுதியில் வாங்குவது பெரிய முதலீடாகக் கருதப்படும். இன்று அவ்வாறு வாங்கப்பட்ட 2400 சதுர அடி கொண்ட மனையில் விலை சதுர அடி ரூ.2500 என்ற வீதத்தில் ரூ. 60.00.000 ஆகும். 2005ம் ஆண்டு ஒருவர் தான் ரூ.2,00,000க்கு வாங்கிய மனையை இன்று ரூ. 60,00,000 விலை சொல்வார். 40 ஆண்டுகளுக்கு முன் இந்த மனையின் விலை சதுர அடி ரூ.1 என இருந்திருக்கிறது. அதாவது 1985ல் ரூ.2400க்கு விற்பனை செய்யப்பட்ட மனை 2005ல் ரூ. 2,00,000 க்கு விற்பனை ஆகி 2025ல் ரூ.60,00,000 விற்பனை ஆகிறது.   இந்த தொழிலின் சுவாரசியமான அம்சங்களில் ஒன்று அது. 

நாம் ஒரு மேஜை வாங்க வேண்டுமென்றால் ஃபர்னிச்சர் கடைக்கு ( அறைக்கலன் கடைக்கு) சென்று என்ன விலை என்று கேட்டு வாங்கலாம். தச்சுப் பட்டறையில் தச்சர் எவரும் மேஜை செய்து வைத்திருந்தால் அவரிடம் சென்று என்ன விலை என்று கேட்டு வாங்கலாம். துவரம்பருப்பு வாங்க வேண்டும் என்றால் மளிகைக் கடையில் சென்று வாங்கலாம். சுண்டைக்காயோ பூசணிக்காயோ வாங்க வேண்டும் என்றால் காய்கறிக் கடைக்குச் சென்று வாங்கலாம். மேற்படி உதாரணங்களில் கடைக்காரர்தான் விற்பனையாளர். சாமானியர் வாடிக்கையாளர். ஆனால் மனை வணிகத்தில் 90 சதவீத விற்பனையாளர்கள் சாமானியர்களே. 90 சதவீத விற்பனைகளில் விற்பனையாளரும் சாமானியராக இருப்பார் ; வாங்குபவரும் சாமானியராக இருப்பார். இந்த தொழிலின் இன்னொரு சுவாரசிய அம்சம் இது. 

ஒரு இடத்தை அல்லது மனையை ஒருவர் வாங்க வேண்டும் என்றால் அந்த இடத்தின் அல்லது மனையின் ஆவணங்களை விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்க வேண்டும். அதனை வழக்கறிஞரிடம் காட்டி சட்ட அபிப்ராயம் பெற வேண்டும். அதன் பின்னர் விலை பேச வேண்டும். விலை பேசி ஒரு சிறு தொகை ‘’அடையாள முன்பணம்’’ ஆக தரப்படும். அதன் பின் ஒரு வாரத்தில் அல்லது 15 நாளில் மொத்த கிரயத் தொகையில் மூன்றில் ஒரு பாகம் அல்லது நான்கில் ஒரு பாகம் அல்லது பாதிக்குப் பாதி முன்பணமாக அளிக்கப்பட்டு கிரய ஒப்பந்தம் போடப்படும். இது ஒரு பொது வழிமுறை என்று சொல்ல முடியும். ஆனால் இந்த வழிமுறை பெரும்பாலும் அனுசரிக்கப்படும் என்றும் சொல்லலாம் அல்லது பெரும்பாலும் இதே விதத்தில் இதே வரிசையில் அனுசரிக்கப்படுவதில்லை என்றும் சொல்லலாம். தொகை பெரிதாக இருப்பதால் சாமானியர்கள் கிரய ஒப்பந்தத்தை விரும்ப மாட்டார்கள். ஒரு அட்வான்ஸ் கொடுத்து நேரடியாக கிரயத்துக்கு செல்ல விரும்புவார்கள். இங்கிருந்து பணம் கொடுப்பவருக்கும் வாங்குபவருக்கும் இடையில் விவகாரங்கள் தொடங்கும். 

நான் மனை வணிகத் தொழிலுக்கு 20 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வந்த போது ரூ.10,000 என்பது டோக்கன் அட்வான்ஸ் ஆக இருந்தது. அதாவது ஒருவர் ரூ.2,00,000க்கு மனை வாங்குகிறார் எனில் அவர் ரூ.10,000 டோக்கன் அட்வான்ஸ் தருவார். இப்போதும் ரூ. 10,000 டோக்கன் அட்வான்ஸ் ஆக நீடிக்கிறது. ரூ.1,00,000 டோக்கன் அட்வான்ஸ் ஆகத் தரப்படுவதுண்டு. ரூ.1000 அல்லது ரூ.1001 டோக்கன் அட்வான்ஸ் ஆகத் தரப்படுவதுண்டு. ரூ. 1 மட்டும் டோக்கன் அட்வான்ஸ் தரப்படும் என பிறர் கூறி கேள்விப்பட்டிருக்கிறேன். 

விற்பனை செய்பவர் மனை அல்லது நிலம் வில்லங்கம் இல்லாமல் இருக்க வேண்டும். வாங்குபவர் கையில் முழுப் பணமும் இருக்க வேண்டும். இவ்வாறு இருந்தால் அனைத்தும் இயல்பாக நடக்கும். இதில் ஏதேனும் சிக்கல் இருந்தால் விதவிதமான சிக்கல்கள் வரும். 

கிரய ஒப்பந்தம் 3 மாதத்துக்கு போடுவார்கள். எனினும் சட்டப்படி அது 3 வருடத்துக்கு செல்லுபடி ஆகும். ஒருவர் ரூ.2,00,000 க்கு ஒரு மனையை வாங்க ரூ.50,000 முன்பணம் செலுத்தி கிரய ஒப்பந்தம் போட்டிருந்தால் மீதித் தொகையை மூன்று மாதத்துக்குள் கொடுக்க வேண்டும். ஆனால் சட்டம் அவருக்கு 3 ஆண்டு அவகாசம் கொடுக்கிறது. வாங்குபவர் ஒருவர் இந்த எண்ணத்துடன் வந்தால் விற்பனையாளர் நிலை சிக்கல்தான். 

நான் சில விஷயங்களை கூறியிருக்கிறேன். இந்த விஷயத்தில் மனைத்தரகர்கள் இருக்கிறார்கள். அவர்களுக்கான தரகுத் தொகை இருக்கிறது. ‘’உள்ளடி’’ எனக் கூறப்படும் விஷயம் இருக்கிறது. பத்திரப் பதிவு அலுவலகம் இருக்கிறது. ஆவண எழுத்தர்கள் இருக்கிறார்கள். இந்த வகையில் நிகழும் கொடுக்கல் வாங்கல்கள் உண்டு. சொத்துக்கு பட்டா பெறுதல் இருக்கிறது. 

ஒருவர் மனை அல்லது நிலம் வாங்குவது என்பது ஒரு செயல். அதற்கு ஆகி வந்த சில வழிமுறைகள் அல்லது வழக்கங்கள் இருக்கின்றன. செயலும் வழிமுறையும் கைக்கொள்ளும் மனிதனைப் பொறுத்தே அமையும் என்பது இந்த தொழிலின் இன்னொரு சுவாரசியமான அம்சம்.